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物業管理問題及其處理和預防方法

時間:2020-09-15 09:50來源:www.shrclt365.com 作者:湖南物業網 點擊:
物業管理是改善居民工作和生活環境,提高居民居住水平的基礎工作,具有樹立城市形象,完善城市功能的作用,居民工作和生活環境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提,物業管理的目的是為業主創造一個整潔、舒適安全、寧靜的工作和

        物業管理是改善居民工作和生活環境,提高居民居住水平的基礎工作,具有樹立城市形象,完善城市功能的作用,居民工作和生活環境的改善和居住水平的提高是城市生活水平和消費水平提高的基本前提,物業管理的目的是為業主創造一個整潔、舒適安全、寧靜的工作和生活環境,同時物業管理是加快我國房地產發展同國際接軌必要的措施,具有推動外向型房地產和涉外經濟發展的作用。正因為物業管理有如此重要的作用,所以物業管理行業在我國也發展得紅紅火火,各種名稱的物業企業也如雨后春筍般涌現,爭相投標、投資,但是這些物業管理企業在管理的過程當中并不是想象中的那么順利,而是麻煩不斷。究其原因,主要是當前物業管理中存在如下問題:

  1、業主投訴多,業主通常認為物業管理公司是服務機構,理所當然應當享受服務,所以不管大事小事都找物業公司。

  2、物業管理費糾紛,除了因合同約定的提供物業管理而直接產生的費用外,還包括物業管理企業所代辦的供暖供熱費用,煤氣費用,電費,有線費等,根據目前的實際現狀,小區實際交費的比例在70%—90%之間,而不交費業主多以物業管理不到位,小區臟、亂、差,供暖供熱時間短,業主車輛丟失為由拒不交納物業管理費用。

  3、業主財產損失賠償糾紛,此類糾紛一般由小區內業主的汽車、摩托車、自行車的丟失所引起。

  4、小區公用設施傷人賠償糾紛,此類糾紛主要有物業管理企業對小區內道路、廣告牌管道等管理不善,致使業主受到人身損害和財產損失而發生的糾紛。

  5、小區公用部位的侵權糾紛,個別業主進入后擅自私搭亂建,引起大部分業主的不滿,要求物業管理企業查處個別業主亂搭亂建的行為。在此類糾紛中,如物業管理企業查處個別業主的亂搭亂建行為,則存在著無行政執法權的制約;如僅對個別亂搭亂建的業主進行勸阻而不強行拆除搭建物,勢必造成大部分業主與物業管理企業的物業管理糾紛。

  6、小區公用部位的出租和營利問題。此類糾紛主要發生在小區個別業主或物業管理企業擅自將小區物業的公用部位自用或出租用于設置廣告位等進行營利,從而引起業主的不滿。

  7、小區內的停車收費糾紛,此類糾紛主要由物業管理企業以維護小區管理秩序為由,自行或以業主委員會規定為由向擁有私家車的業主收取小區車位費、道路維修費、進門費而引起的糾紛,由于物業管理企業所收取的上述費用往往系自行制定而未經物價部門批準,雖然有些經過了業主委員會的同意,但是由于無相應的法律法規為依據,因此爭議也很大。

  8、在管理當中,保安人員與業主之間的糾紛,這是很多企業都存在的問題。安全難以保證,由于小區住的人多,保安人員很難掌握全部業主的信息,很難分辨出外來人員,從而導致外來人員的混入而帶來安全隱患。一些小區經常發生偷盜事件,從而引起業主與物業管理企業之間的糾紛。

  9、物業管理企業收取業主的裝修押金和裝修清理垃圾費也引起業主的不滿,同時,物業公司對業主的裝修進行嚴格的監控,如禁止使用帶風扇油煙機,不準破壞主體結構,否則扣除裝修押金等,這些也引起業主的不滿。

  那么如何才能使物業管理企業在運行中更加順利?筆者認為可以從以下方面進行管理:

  1、在開發商與前期物業管理企業的物業服務合同到期后,業主應與物業管理企業之間簽訂新的物業管理合同,規定雙方的權利與義務,以減少不必要的糾紛。

  2、依法成立業主委員會,作為小區的業主應主動、積極依法成立業主委員會,保障業主委員會的職權,為業主委員會行使職權,維護業主利益提供方便。

  3、關于物業管理費的收費標準應按照當地物價部門的統一規定,不得亂收費。

  4、對于解決財政問題,僅僅依靠收取物管費是不夠企業運轉的,企業應想出其他辦法,在不損害業主利益的同時,達到贏利的目的,例如可以在小區內開辦學習班,健身中心,運動中心,娛樂中心等方式,既娛樂業主,給業主帶來方便,同時達到贏利的目的。

  5、對于財產損失賠償問題,一方面,應加強保衛措施,盡量避免此類事情發生,加強巡邏力度,另一方面應與業主簽訂合同,規定雙方的權利與義務,對責任進行劃分,物業管理公司應對小區零售超市進行統一管理,積極配合物價部門、工商部門搞好價格管理,保護業主利益。

  6、加強物業管理企業人員的職業培訓,培養企業人員的職業道德,責任感,注重企業人員的自身素質的提高,尤其是保安素質,因為保安人員與業主,外來人員接觸多,沖突多,所以必須加以重視。

  7、物業管理企業應提高其透明度,讓業主了解其工作性質,內容,還要做到明明白白收費,讓業主明明白白消費。

  8、大力實施品牌戰略,全面提高物業管理公司的經營管理水平,樹立企業形象,才能讓業主放心,才能使業主自覺交納物業管理費。

  9、多做公益活動,以熱情的服務感化業主,感動業主,體現出人文關懷,對極其困難的業主提供幫助,做企業力所能及的事情,讓業主感到家的溫暖。

  由于物業管理是服務性行業,在物業管理的過程中,需要物業管理人員在工作中不斷地進行摸索和總結經驗,吸取教訓。以便達到業主和物業管理企業雙贏的局面。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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