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房屋本體維修養護實施細則

時間:2020-09-16 09:27來源:www.shrclt365.com 作者:湖南物業網 點擊:
房屋本體維修養護實施細則 1.1砌體結構的修繕與養護 砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響,嚴重的甚

        房屋本體維修養護實施細則

  1.1砌體結構的修繕與養護

  砌體結構大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護、管理都會有不利的影響,嚴重的甚至可以影響到房屋結構的安全。

  電腦、通訊、自動控制等網絡設備的房間,內墻采用了如靜電屏蔽等相關的技術處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關材料及設施的完整性。

  1.1.1砌體結構的修繕

  (1)砌體裂縫的修繕

  砌體裂縫的修繕,一般應在裂縫穩定以后進行,以免維修后又很快出現新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應首先考慮消除產生裂縫的隱患,避免反復多次的修補。對強度裂縫則應采取整體加固或拆除重砌。

  根據砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復。

  (2)砌體腐蝕的維修

  對腐蝕的砌體進行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復墻面。

  1.1.2砌體結構的加固

  隨著市場投入使用時間的推移,砌體結構的承重構件(如墻、柱等)可能出現開裂、腐蝕、變形,對經鑒定已達到危險程度的構件,我們將對砌體結構進行適當的加固,以確保房屋建筑的使用功能。

  根據砌體結構的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強度,維護房屋建筑的穩定性。

  1.1.3砌體結構的養護

  為防止砌體結構受損,我們將做好如下養護和管理工作,保證磚砌體結構完好。

  (1)定期檢查,加強對砌體結構受潮和受腐蝕情況的觀測和監視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強觀測。

  (2)對濕度較大或經常用水而容易產生滲漏問題的房間,如廚房、衛生間等,我們將著重加強對防水層、給排水設施的維護,發現問題及時修復。

  (3)經常檢修屋面,保持屋面排水系統通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發生損壞要及時修復,減少和穩定溫度裂縫發展。

  (4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。

  (5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結構受浸濕,減弱墻體的承載力。

  (6)地基基礎的損壞,在出現不均勻沉降時就及時進行加固處理,以免造成結構損壞或擴大損壞。

  (7)房屋按設計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進行結構驗算,需進行加固時要做加固處理。

  1.2鋼筋混凝土結構的修繕與養護

  鋼筋混凝土結構的常見缺陷和損壞是結構構件中出現蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。

  1.2.1鋼筋混凝土結構的修繕

  (1)鋼筋混凝土表面損壞的維修

  鋼筋混凝土結構構件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環氧樹脂配合劑等方法對其予以修復,防止進一步風化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結構或構件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。

  (2)鋼筋混凝土深層損壞的維修

  當混凝土結構部件的損壞深度已超過了混凝土保護層時,將嚴重削弱構件的有效截面,并且鋼筋砼內的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構件的強度和結構使用的可靠性。我們采用環氧混凝土或較原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混凝土結構部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復。

  (3)鋼筋銹蝕的維修

  鋼筋銹蝕尚不嚴重時,混凝土表面僅有細小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重,混凝土破裂,保護層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網加固補強。

  1.2.2鋼筋混凝土結構的加固

  當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經鑒定成為危險構件時,應聘請具備資質的專業公司,通過對構件或結構的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態和周圍環境的調查,以及對有關資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構件強度,實現鋼筋混凝土結構的加固目的。

  1.2.3鋼筋混凝土結構的養護

  鋼筋混凝土結構是房屋的重要組成部分,直接關系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結構的養護工作:

  (1)對混凝土結構的變形縫、預埋件、給排水設施等的使用情況,進行定期檢查。發現腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結構上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設必要的防護措施。

  (2)即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內環境中存在侵蝕性介質或相對濕度較大時,可以采取加強通風的措施,并在構件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環氧樹脂涂料等)進行防護。

  (3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設施以及地基基礎等維護工作,發現問題及時處理,避免和減小由此對結構帶來的不利影響。

  (4)房屋的使用應滿足設計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結構,嚴禁超載使用。

  1.3房屋防水工程的修繕與養護

  1.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養護

  隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。

  (1)玻璃屋面防水工程的修繕

  對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。

  (2)屋面防水工程的養護

  ①加強對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發現異常及時維修。

  ②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。

  ③制定屋面日常保養制度,及時做好屋面維修工作。

  1.3.2墻體防水工程的修繕與養護

  (1)墻體防水工程的修繕

  外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結構的情況,益陽市銀城大市場大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴或密封材質差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結構的開裂導致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結構裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復;外墻門窗框與洞口側壁嵌填不嚴引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進行修繕;施工孔洞、預埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進行處理,滲漏嚴重時,采用局部高壓灌漿進行加固堵漏。

  (2)墻體防水工程的養護

  ①定期檢查。容易發生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行周期性檢查。

  ②建立技術檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。

  ③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結構的行為。

  ④對于外墻體的防水工程,出現損壞,及時修復。

  ⑤定期清洗外墻飾面。

  1.3.3地下室防水工程的修繕與養護

  (1)地下室防水工程的修繕

  地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進行修補;對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補;對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進行堵漏;能有效消除滲漏水現象。

  (2)做好地下室防水工程的養護工作。

  (3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發現異常及時修復。

  (4)建立技術檔案。

  (5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。

  1.4房屋裝飾工程的修繕與養護

  房屋裝飾工程包括外裝飾、內裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護,既可以保持房屋的美觀,創造良好環境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩外界不良環境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。

  1.4.1定期檢查,發現缺陷及時處理。

  1.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發現開裂及時修補,避免開裂擴大。

  1.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因導致墻面潮濕或滲水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發霉變黑而損壞。

  1.4.4檢查窗臺等突出部位的穩固情況,注意有無飾面塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業人員操作,以免損壞飾面。嚴禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進行保護。

  1.4.5對各類釉面磚進行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強酸、強堿,以免損壞灰縫和釉面。

  1.4.6大理石板面有微細毛孔,它對有色液體具有強吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細毛孔滲入到大理石內層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環保防護劑進行處理,使有色液體無法進入大理石板內層,保證大理石面永不變色,光亮如新。

  1.4.7定期進行清洗,保持飾面潔凈。

  1.4.8外墻飾面附近的鐵質構件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。

  1.4.9定期檢查吊頂內隱蔽的管線和空調、消防等設備是否有漏水現象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。

  1.4.10加強正確、合理使用房屋設施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。

  1.5公用設施的維修和養護

  公共設施的維修和養護,主要以加強日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。

  1.8搞好房屋查勘工作

  通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提供依據。因此,我們將對房屋進行定期查勘和季節性查勘工作,掌握第一手技術資料,及時處理發生的相關問題。

  1.9加強房屋裝修與改造的管理

  房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結構、荷載的改變。不合理的裝修和不科學的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。

  物業管理處將嚴格執行益陽市政府物業主管部門的裝修管理的相關文件,參照建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,按程序對房屋裝修實施有效管理和控制。

 

 

(責任編輯:湖南物業網陳)
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